Wohlhabend mit Immobilien?
In den vergangenen Jahren, als auf Konten und mit Anleihen keine Zinsen erwirtschaftet werden konnte und die Immobilienpreise steil anstiegen, war für viele Kapitalanleger die Entscheidung relativ einfach: Eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage wurde durch den Mieter abbezahlt und damit Vermögen geschaffen.
Im Rahmen der Zinswende stellt sich die Situation differenzierter dar. Im Vergleich mit Sparkonten (2-4 %), sicheren Staatsanleihen (2-4 %) oder dem Aktienmarkt (langfristig 5-7%) stehen Eigentumswohnungen, die mit Arbeit und Risiko verbunden sind, mit einer Rendite von 2-4 % auf den ersten Blick nicht besonders vorteilhaft da.
Dieser Vergleich hinkt aber, und das haben viele wohlhabende Menschen durschaut. Erklären lässt sich das, wenn wir den Renditebegriff genauer analysieren. Einfach gesagt, errechnet sich eine Rendite in dem die jährlichen Rückflüsse einer Investition durch die Investitionskosten geteilt werden.
Ganz einfach auf einem Tagesgeldkonto: Bei Zinsen in Höhe von 200€ pro Jahr und einer Anlagesumme von 10.000 € ergibt sich eine Rendite von 2 %. Bei Anleihen und Aktien ist es schon etwas komplizierter, da sich die Rückflüsse aus Zinsen oder Dividenden und Kursgewinnen/-verlusten zusammensetzen. Eigentlich immer vergessen bei dieser Betrachtung wird die fällige (Abgeltungs-)Steuer in Höhe von 25% zzgl. Solidaritätszuschlag.
Bei Immobilien werden vereinfacht die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis geteilt und dann von der „Rendite“ gesprochen. Also bei einem Wohnungskaufpreis von 100.000 € und monatlichen Mieteinnahmen von 250 € (= jährlich 3.000 €) ist die Rede von 3%. Eine Immobilienrendite lässt sich aber nicht direkt mit anderen Anlageklassen vergleichen. Denn bei Immobilien gibt es zwei wesentliche Vorteile:
- Immobilien werden in der Regel, im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen, nicht zu 100% mit Eigenkapital, sondern größtenteils mit Geld von der Bank gekauft. Beispielsweise kann eine Wohnung im Wert von 100.000 € mit rund 10.000 bis 20.000 € Eigenkapital erworben werden.
- Zum anderen ist der Kauf einer Immobilie eine der wenigen Anlageklassen die steuerlich gefördert wird. Hier werden Veräußerungsgewinne (vergleichbar mit Kursgewinne bei Aktien, die mit 25% plus SoLi versteuert werden) mit 0% versteuert, wenn die Immobilie länger als 10 Jahre gehalten wird. Außerdem kann eine Immobilie abgeschrieben – bei Neubauimmobilien seit 2023 sogar mit 3% pro Jahr – und mit anderen Einkommen verrechnet werden. Dadurch ergibt sich gerade für Gutverdiener einmalige Möglichkeiten zum Steuern sparen.
Alles in allem können sich bei einer Anlage in gute Immobilien Renditen von 20% und mehr ergeben. Dies zeigt eine Beispiels-Kalkulation anhand des Neubauprojektes FINKEN12 in Kempten, die wir Ihnen auf Wunsch gerne zusenden (immobilien@igel-kaufmann.de). Wenn wir diese Zahl nun mit den Renditen von Anlagekonten, Anleihen oder Aktien vergleichen, wird klar, warum wohlhabende Menschen lieber in Immobilien investieren.