Die Wohnraumfalle

Aug 16, 2019

Wohnraum - Mangel

Wohnraum – Mangel & explodierende Preise

Ein derzeit heiß diskutiertes Thema sind der steigende Wohnraum -Bedarf und die explodierenden Preise. Häufig wird hierbei jedoch nur darüber philosophiert, DASS es an Wohnraum mangelt, kaum jemals geht es jedoch um das WARUM.

Beim Blick auf die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der vorhandenen Wohnfläche zeigt sich vor allem, dass sich die pro Kopf durchschnittlich bewohnte Fläche in den vergangenen drei Jahrzehnten maßgeblich verändert hat. So betrug 1986 die Norm beispielsweise in Baden-Württemberg ca. 36m², während diese sich bis 2016 bereits auf 46m² erhöht hat – das entspricht einer Steigerung von über 25 %.Es fehlt also nicht wirklich Wohnraum für eine wachsende Bevölkerung, vielmehr verlangt die bestehende Bevölkerung nach mehr Fläche.  Die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum bestimmt sich durch drei zentrale Effekte. Der Kohorteneffekt (auch als Generationeneffekt bezeichnet) umschreibt die Tatsache, dass die Menschen sich von Generation zu Generation an mehr Platz gewöhnen. Dies ist zum einen auf ein generell steigendes Einkommensniveau und zum anderen auf einen Wertewandel und eine Änderung der Lebensformen (Stichwort: Single-Haushalte) zurückzuführen. Der Lebenszykluseffekt hingegen beschreibt die Zunahme der Wohnfläche bis etwa zum 50. Lebensjahr, da Menschen ihre Wohnbedürfnisse im Laufe des Lebens der jeweiligen Einkommens- und Lebenssituation anpassen. Junge Menschen ziehen von den Eltern in eine WG, von der WG in eine eigene Wohnung und von der eigenen Wohnung in ein Haus. Der Remanenzeffekt beschreibt, dass Menschen, je älter sie werden, sich nur noch ungern verändern. Daher nimmt die Wohnflächennachfrage (etwa) nach dem 50. Lebensjahr nicht mehr zu, reduziert sich im Normalfall jedoch auch nur, wenn sich ein Umzug nicht mehr vermeiden lässt (z.B. Alten- oder Pflegeheim).

Infolge der beschriebenen Effekte steigt die Wohnflächennachfrage kontinuierlich und aufgrund lediglich langsam steigender Angebote kombiniert mit niedrigen Zinsen explodieren die Preise regelrecht. Im westlichen Allgäu stiegen die Kaufpreise zum Beispiel innerhalb der letzten 10 Jahre in den meisten Gemeinden um über 60%.

Daher könnte man in vielen Bereichen eher von einem „Luxusproblem“ sprechen, als von tatsächlichem Wohnungsmangel. Wenn sich beispielsweise keine attraktiven Immobilien zur Kapitalanlage oder Einfamilienhäuser mit Garten finden lassen und ältere Menschen ohne Kinder weiterhin große Häuser bewohnen. Die größten Auswirkungen jedoch haben die explodierenden Preise für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen.  Wer normal verdient und nicht ausweichen kann, muss sich mit den hohen Preisen arrangieren.

Daher müsste eine problemorientierte Lösung auch an beiden Enden des Wohnungsmarktes ansetzen. Auf der „Luxusseite“ wirken steigende Preise erste einmal positiv, indem Sie die zusätzliche künstliche Nachfrage durch die extrem niedrigen Zinsen dämpfen und den Trend zu steigendem Wohnflächenverbrauch bremsen oder wie in einigen Großstädten bereits umkehren. Die Massenweise Ausweisung von Hausbauflächen müsste, wie in unserer Analyse „Leerstände, sinkende Preise und zersiedelte Kultur-Landschaft“ herausgearbeitet, einem intelligenten Wohnflächenmanagement weichen. Ziel hierbei sollte sein, innenstadtnah Wohnraum für Senioren zu schaffen und die Häuser in den Randlagen für Familien zu sichern.

Die Herausforderung im Bereich des Wohnens für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen ist ungleich größer. Hier führt der Weg an einem subventionierten Wohnungsbau und einer aktiven Wohnraumpolitik nicht vorbei. Jedoch kommt klassischer Sozialwohnungsbau nicht in Frage. Denn, so beispielsweise Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln, sei „die Fehlbelegung geförderter Wohnungen in Deutschland mit 54 Prozent extrem hoch“. Dies liegt insbesondere daran, dass bestimmte Haushalte bei einer Wohnungsvergabe förderungsbedürftig sind. Nach Jahrzehnten sind sie dies oft nicht mehr, die günstige Wohnung wird aber trotzdem nur selten freiwillig aufgegeben.

Daher ist eine Kombination aus Wohnbau und Wohngeldzuschuss die sinnvollere und nachhaltigere Alternative. Auch die Möglichkeit eine vergünstigte Wohnung zu erwerben, sollte im Mittelpunkt der Politik stehen, denn in Deutschland ist die Eigentumsquote mit etwas über 50 % eine der geringsten in ganz Europa. Aber nur Eigentum schützt vor stark steigenden Preisen!
Es zeigt sich, dass einfache Antworten wie „Neue Baugebiete!“ oder „Sozialwohnungsbau!“ das Thema Wohnraummangel bzw. stark steigende Preise nicht lösen werden. Vielmehr ist endlich eine aktive Wohnungspolitik gefragt.