Bauboom und Corona im westlichen Allgäu – sinken jetzt die Preise?

Dez 9, 2020

Wohnraum - Mangel

Zusammenfassung: Baubedarf im westlichen Allgäu

Die Abbildung links zeigt die Jährliche Bautätigkeit (in Anzahl der erstellten Wohneinheiten) in den vier großen Gemeinden des westlichen Allgäu (Wangen, Leutkirch, Isny und Lindenberg) in den Perioden 2010-14, 2015-19 sowie eine Prognose für die Jahre 2020 und 2021 (blaue Säulen). Daneben (gelbe Säule) ist der ermittelte Baubedarf für die kommenden fünf Jahre abgebildet. Die Grafik verdeutlicht demnach weiteren Baubedarf – trotz bereits hoher Bautätigkeit und Wirtschaftskrise.

Bautätigkeit hoch – Konjunktur im Keller

In Deutschland herrscht weiterhin ein wahrer Bauboom. Im Jahr 2019 wurden deutschlandweit über 290.000 Wohnungen fertiggestellt. Das sind rund 85 % mehr als 2009 und so viel wie seit dem Jahr 2004 nicht mehr. Diese starke Bautätigkeit ist auch in den Landkreisen unserer Region deutlich zu erkennen. Im Landkreis Ravensburg beispielsweise, wurden in den vergangenen fünf Jahren knapp 5.000 Wohnungen fertiggestellt – so viel wie seit den 1990er Jahren nicht mehr. Auch in den Gemeinden des westlichen Allgäu befindet sich die Neubautätigkeit auf sehr hohem Niveau.

Von der derzeit grassierenden Pandemie und die durch die Gegenmaßnahmen entstandene Rezession ist auf den Wohnungsmärkten (derzeit noch) nichts zu spüren. Im Gegenteil: sowohl die Preise als auch die Bautätigkeit nehmen weiter zu. Wir prognostizieren für das Jahr 2020 gar neue Rekorde bei den Zahlen der Baugenehmigungen. Denn in Isny entstehen in den kommenden drei Jahren rund 500 Wohneinheiten. In Leutkirch entstehen allein auf dem ehemaligen Peter & Sohn-Areal rund 350 Wohnungen. In Lindenberg sind im neuen Wohngebiet „Am Gierenbach“ etwa 250 Einheiten geplant. Und auch in Wangen ist mit den Gebieten „Wittwais“, „ERBA“, „Auwiesen“ und dem ehemaligen NTW-Areal einiges in der Pipeline.

Es stellt sich demnach die Frage, ob das hohe Bauniveau inzwischen die Nachfrage übersteigt und die Preise für Wohnraum, zumindest perspektivisch, sinken.

Weiterhin großer Neubaubedarf in unseren Städten

Die Abbildung unten zeigt die jährliche Bautätigkeit in den großen Gemeinden des westlichen Allgäu gemäß den Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg sowie des Bayerischen Landesamtes für Statistik. Um größere Ausreißer in einzelnen Jahren auszugleichen, werden hierbei mehrere Jahre zusammengefasst. Die Höhe der Säulen stellt die durchschnittliche Anzahl fertiggestellter Wohneinheiten pro Jahr dar. In den Jahren 2010 bis 2014 wurden in Wangen demnach pro Jahr etwas unter 110 Einheiten fertiggestellt. In den darauffolgenden fünf Jahren (2015 – 2019) wurden im Jahr nur noch knapp 90 Wohneinheiten erstellt. Leutkirch und Isny hingegen konnten in den Jahren 2015 bis 2019 die Bautätigkeit im Vergleich zu den fünf Jahren davor steigern. In Lindenberg liegt das Bauniveau konstant bei ca. 40 Wohneinheiten pro Jahr.

Um ein Gefühl für das Bauvolumen im laufenden und im kommenden Jahr zu erhalten, ist es hilfreich einen Blick auf die Baugenehmigungen der beiden vergangenen Jahre (2018 und 2019) zu werfen (dunkelblaue Säule). Denn ein Großteil der Baugenehmigung führt, mit einer Verzögerung von 1-3 Jahren, zu fertiggestellten Wohnungen. Dabei zeigt sich, dass sich das Niveau der Baufertigstellungen im laufenden und im kommenden Jahr in Leutkirch, Isny und Lindenberg voraussichtlich auf den Niveaus der Vorjahre einstellen wird. Lediglich in Wangen zeichnet sich ein erneuter Rückgang der fertig gestellten Wohnungen ab.

Der jährliche Neubaubedarf für die kommenden fünf Jahre (gelbe Säule) hingegen ergibt sich aus der Kombination von Bevölkerungsentwicklung, der Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche und dem durchschnittlichen Ersatzbedarf von Wohnraum. Hierbei sind nach Aussage der großen Forschungseinrichtungen in diesem Bereich (empirica und das Institut der deutschen Wirtschaft (IW)) keine Trendbrüche in den langfristigen Entwicklungen erkennbar. Vielmehr wurden wesentliche Treiber des Bedarfes an Wohnungen der vergangenen Jahre verstärkt.

Es ist inzwischen abzusehen, dass Deutschland, im Vergleich zu vielen anderen europäische Staaten, ökonomisch besser durch die Corona-Krise steuert. Gut vorstellbar, dass die Einwanderung, der von hoher (Jugend-)Arbeitslosigkeit gebeutelten Staaten im Süden und Osten Europas, weiter zunehmen wird. Auch die individuelle Nachfrage nach Wohnraum wird, im Rahmen von vermehrtem Homeoffice und eines “Jahrzehnt des Zuhauses” (die Beratungsgesellschaft Accenture im Rahmen seiner COVID-19 Consumer Research), weiter zunehmen.

Stellt man also, den ermittelten Baubedarf dem aktuellen Niveau der Bautätigkeit (gelbe und dunkelblaue Säule in der Abbildung) gegenüber, erkennt man weiterhin eine große Lücke. In allen vier Städten übersteigt der jährliche Bedarf an neuen Wohneinheiten das Bauniveau der vergangenen Jahre – in Leutkirch um fast 50 und in Wangen sogar um rund 90 Einheiten pro Jahr.

Diese Zahlen verdeutlichen wie wichtig die kommenden Großprojekte – trotz Corona – in den Städten sind, um den Baubedarf abzudecken und die preisliche Entwicklung etwas zu dämpfen. Ein möglicher Rückgang der Preise ist, vorausgesetzt die Zinsen blieben niedrig und die Wirtschaft relativ stabil, derzeit nicht zu erkennen.